Taşınmaz mülkiyetinin olağanüstü zaman aşımı ile ilgili hükümler, 4271 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 713. maddesinde yer bulmaktadır. Bir taşınmazın olağanüstü zaman aşımıyla kazanılabilmesi için ilk şart, tapu kütüğüne kayıtlı olmaması gerekmektedir. Kaydı bulunmayan bu taşınmazı dava söz konusu olmadan ve hiç ara verilmeden yirmi yıl süre malik sıfatı kapsamında zilyetliğinde bulunduran bir kişi, ilgili taşınmazın mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tescil olunmasını isteyebilir. Bu tescil taşınmazın tamamı için yapılabileceği gibi, bir parçası veya bir payı için de yapılabilmektedir. Yine maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya 20 yıl önce ölmüş ya da hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın da tapu kütüğüne tesciline karar verilmesi istenebilir. Ayrıca olağanüstü zaman aşımı ile mülkiyet haklarının kazanılması 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 13.1-a ve 14.B-b,c maddelerinde de düzenlenmiştir.
OLAĞANÜSTÜ KAZANDIRICI ZAMAN AŞIMININ ŞARTLARI
Tescil davası, Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına karşı açılabilir.
Davanın konusu, mahkemece gazeteyle bir defa ve ayrıca taşınmazın bulunduğu yerde uygun araç ve aralıklarla en az üç defa ilân olunur.
Son ilândan başlayarak üç ay içinde yukarıdaki koşulların gerçekleşmediğini ileri sürerek itiraz eden bulunmaz ya da itiraz yerinde görülmez ve davacının iddiası ispatlanmış olursa, hâkim tescile karar verir.
“Davalılar ve itiraz edenler, aynı davada kendi adlarına tescile karar verilmesini isteyebilirler. Kararda, tescili istenilen taşınmazın niteliği, yeri, sınırları ve yüzölçümü belirtilir ve karara, uzmanlarca düzenlenen teknik bilgileri içeren krokisi de eklenir. Özel kanun hükümleri saklıdır.” hükmü dikkate aldığımızda, olağanüstü kazandırıcı zaman aşımı ile mülkiyetin kazanılmasına ilişkin şartlar, taşınmaza, zilyetliğe, itiraz süresi içinde itiraz yapılmamasına ilişkin olarak üç başlık altında ele alınabilir. Kısaca açıklamak gerekirse:
Taşınmaza ilişkin şartlar: Hakim taşınmazın tapuya kayıtlı olup olmadığını re’sen araştırır. Tapuya kayıtlı olmasa dahi özel mülkiyete konu olamayacak taşınmazlar, Hazine adına kaydı yapılan bir arazi, vakıflara ait araziler kazandırıcı zaman aşımıyla kazanmaya konu olamazlar.
Tapu malikine ilişkin şartlar: Buna göre malikin kim olduğunun anlaşılmaması veya yirmi yıl önce hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın olması gerekir.
Taşınmaz malik sıfatıyla kullanılmış olmalıdır: Zilyedin; kendisinden başka birinin üstün hakkını tanımaması gerekir. Diğer yandan pay düşen mirasçılar arasında olağanüstü zamanaşımı ile kazanma mümkün değildir. Örneğin taşınmaz annelerinden kalmış bir kısım paydaşların paylarını zaman aşımı ile kazanmaları mümkün olmaz.
Taşınmaz ara verilmeden 20 yıl süre ile kullanılmış olmalıdır: Örneğin yirmi yılın ilk sekiz yılı zilyet olduğu halde sonra kesintiye uğrar ve bir süre zilyetlik kaybedilirse ara verilmiş olur.
Taşınmaz için 20 yıllık sürede dava açılmamış olması gerekir: Eğer 20 yıl içinde dava açılmamış olursa bu durumda zilyetlikle kazanma mümkün olur.
Son ilan tarihinden itibaren 3 ay içinde itiraz edilmemiş olmalıdır: Taşınmaz ister tapulu ister tapusuz olsun husumetin Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişileri aleyhine veya varsa tapuda malik görünen kişinin mirasçılarına karşı açılan tescil davasının konusu mahkemece ilan edilir. İşte kazanmanın şartlarından biri de son ilan tarihinden itibaren 3 ay içinde kimsenin bu davaya itiraz etmemesi ya da yapılan itirazın reddedilmiş olmasıdır.
20 YILLIK ZİLYETLİK SÜRESİNİN DAVA TARİHİNE KADAR GERÇEKLEŞMİŞ OLMASI GEREKİYOR
Kanun koyucu zaman aşımı ile mülk edinilmesi koşullarını ayrıntılı olarak belirtmiştir. Kazanma için bu koşulların tümünün birlikte gerçekleşmesi zorunludur. Bu koşulları ayrı ayrı davalarda aramak ve eksiği tamamlamak mümkün değildir. Bu koşullardan tümünün varlığı halinde davanın kabul edilmesi, bu koşullardan birinin bulunmaması halinde davanın reddedilmesi gerekir.
Hukuk Genel Kurulu ve Yargıtay’ın ilgili tüm daireleri tutarlı bir biçimde 20 yıllık zilyetlik süresinin dava tarihine kadar gerçekleşmiş olması koşulunu aramaktadırlar. Dava açıldıktan sonra işleyen süre zilyetliğe eklenmemekte ve dava tarihinde 20 yıllık süre dolmamış ise eksik süreden reddedilmektedir.
Dava tarihine kadar 20 yıllık sürenin gerçekleşmesi de zilyetlikle kazanmanın temel ve asli bir koşuludur. Bu koşulun zilyetlik için öngörülen diğer koşullardan bir farkı bulunmamaktadır. Bu süre usul hukukuna ilişkin bir süre olmayıp maddi hukuka ilişkin ve mülkiyet hakkının oluşması için öngörülen bir süredir.
Yargıtay tescil davasının kendine özgü ve özel kuralları olan bir dava olması nedeniyle davanın reddinden sonra tescil için öngörülen koşulların tümünün birlikte yeniden oluşması halinde dava açılabileceğini ilke olarak kabul etmektedir. Zilyet tarafından açılan tescil davasıyla sınırlı olarak kabul edilen bu uygulama genel kuralın ayrık bir durumunu oluşturmaktadır. Dava açılmasının doğal sonucu olarak tescil davasının açıldığı tarihten, davanın reddine ilişkin kararın kesinleşmesi tarihine kadar geçen zilyetlik süresi dava konusu olduğundan sonra açılan tescil davasına eklenemeyecektir. Bir başka anlatımla davanın kesinleşmesinden itibaren yeniden 20 yıllık sürenin dolmuş olması gerekecektir. (Borçlar Kanunu md. 135)
Borçlar Kanunu’nun 133/2. maddesine göre alacaklı borçluya karşı mahkemede veya hakim önünde dava açarak ya da karşılıklı bir iddia ileri sürerek alacağını dermeyan ettiği takdirde zaman aşımı kesilir. Tescil davalarında zilyedin tescil istemiyle başvuruda bulunması dava, hazinenin veya tapu kayıt maliki mirasçılarının tescil istemine karşı koymaları da def’i niteliğindedir. Zilyet tarafından dava açılması, davalı hazine veya kayıt malikinin mirasçıları tarafından davaya karşı konulması zaman aşımını keser.
Zaman aşımının kesilmesinin sonuçları Borçlar Kanunu’nun 135. maddesinde düzenlenmiştir. Bu maddeye göre zamanaşımının kesilmesi halinde sürenin yeniden işlemesi gereklidir. Zaman aşımının kesilmesinin doğal sonucu önceki sürenin geçersiz sayılmasıdır.
Yukarıda belirtildiği üzere; dava tarihinden, tescil isteminin eksik süre yönünden reddine ilişkin kararın kesinleştiği tarihe kadar gerçekleşen zilyetlik ise davaya konu olması itibariyle hesaba katılamaz. Sonradan açılan tescil davasında da zilyetlikle kazanma koşullarının tümünün birlikte gerçekleşmesi zorunlu bulunmaktadır.