Son zamanlarda sıkça gündemde olan konulardan biri de imar barışıdır. Peki imar barışı nedir, Kanun’un getirdiği düzenlemeler ve uygulanma şekli nasıldır? Tüm bu sorulara açıklık getirmek adına kısaca konuya değinmek gerekirse; bilindiği gibi yapıların imar kurallarına uygun olup olmamaları ile birlikte imara uygun inşa edilmiş yapılara sonradan kaçak olarak bölümler eklenmesi ile uygunluğu bozulan yapıların resmiyet kazandırılması imar affı olarak anılmaktadır.
Öncelikli olarak, imar affı, 2981 sayılı İmar Yasası, imar ve gecekondu yasalarına uymayan şekilde inşa edilmiş ya da inşa aşamasında olan bütün yapılar hakkında uygulanacak işlemleri düzenleyen ve hak sahiplerinin mülkiyet sorunlarını çözen bir Kanun’dur.
İMAR BARIŞI-AFFI İÇİN SON TARİH NE ZAMAN?
Ruhsatsız ya da ruhsata aykırı yapıların kayıt altına alınması amacıyla 31 Aralık 2017 öncesinde yapılan binaları kapsayacak olan imar affından faydalanabilmek için imar affı başvuru formu ile Çevre Şehircilik İl Müdürlüklerine müracaat edilmesi gerekmektedir.
İmar affı başvurusu ilgili yapının sahibi, müteahhidi veya yapının yöneticisi tarafından ilgili belediyelere de yapılmaktadır. Bunun yanı sıra başvurular iadeli taahhütlü olarak posta ile de yapılabilmektedir. Bakanlıkça oluşturulacak kayıt belgesinde başvuruda bulunulan binalara ilişkin detaylı bilgiler ( kaç daire olduğu, metrekaresi vb.) yer alacaktır. İmar barışı süresi 31/12/2018 yılında sona erecek olup, gerekli olması halinde bu süre bir yıl daha uzatılabilecektir.
YAPI KAYIT BELGESİ BEDELİ
İmar barışı düzenlemesi doğrultusunda yapı kayıt belgesi bedeli, imar barışından yararlanılacak yapının bulunduğu arsanın Emlak Vergisi Kanunu’nda belirlenen vergi değeri ile yapının yaklaşık maliyet bedelinin toplamı üzerinden, konutlarda yüzde 3, ticari kullanımlı yapılarda ise yüzde 5 olarak belirlenmiştir.
18/05/2018 tarihli ve 30425 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren “Vergi ve Diğer Bazı Alacakların Yeniden Yapılandırılmasına İlişkin 7143 sayılı Kanun’un Geçici 16. Maddesi ile 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanunu’na eklenen geçici 16. madde ile “imar barışı “olarak adlandırılan bir uygulama getirilmiştir. İmar barışı uygulaması, iskânsız yapıların belli bir harç karşılığında kayıt altına alınarak iskân verilmesi ve bu gelirin dönüşüm projelerine finans sağlaması amacıyla getirilen bir düzenleme olarak adlandırılmaktadır.
7143 sayılı Kanun’un Geçici 16. maddesi ile 3194 sayılı İmar Kanunu’na eklenen maddeler ise şu şekildedir;
“1- Afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması ve imar barışının sağlanması amacıyla, 31/12/2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve yetkilendireceği kuruluşlara 31/12/2018 tarihine kadar başvurulması ve bu maddedeki şartların yerine getirilmesi halinde yapı kayıt belgesi verilebilir. Başvuruya konu yapının ve arsasının mülkiyet durumu, yapı sınıf ve grubu ve diğer hususlar Bakanlık tarafından hazırlanan yapı kayıt sistemine yapı sahibinin beyanına göre kaydedilmektedir.
2- Yapılan tespit sonucunda arsa emlak değeri ile yapı yaklaşık maliyeti toplamı üzerinden yüzde üç oranında alınacak kayıt bedeli başvuru sahibi tarafından genel bütçenin (B) işaretli cetveline gelir kaydedilmek üzere merkez muhasebe birimi hesabına yatırılır.
3- Yapı kayıt belgesi yapının kullanım amacına yöneliktir. Yapı kayıt belgesi alan yapılara, talep halinde ilgili mevzuatta tanımlanan ait olduğu abone grubu dikkate alınarak geçici olarak su, elektrik ve doğalgaz bağlanabilir.
4- Yapı kayıt belgesi verilen yapılarla ilgili alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezaları iptal edilir.
5- Yapı ruhsatı alıp da yapı kullanma izin belgesi almamış veya yapı ruhsatı bulunmayan yapılarda, yapı kayıt belgesinin ve maliklerin yarısının muvafakatinin bulunması halinde yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilir. Bu durumda, ikinci fıkrada belirtilen bedelin iki katı ödenir.
6- Beşinci fıkra uyarınca kat mülkiyetine geçilmiş olması 6306 sayılı Kanun’un ek 1 inci maddesinin uygulanmasına engel teşkil etmez.
7- Birinci fıkrada belirtilen yapılarda kentsel dönüşüm yapılması halinde yapı kayıt belgesi aranır.
8- Yapı kayıt belgesi alınan yapıların, Hazineye ait taşınmazlar üzerine inşa edilmiş olması halinde, bu taşınmazlar Bakanlığa tahsis edilir. Yapı kayıt belgesi sahipleri ile bunların kanunî veya akdi haleflerinin talepleri üzerine taşınmazlar Bakanlıkça rayiç bedel üzerinden doğrudan satılır.
9- Yapı kayıt belgesi, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerlidir. Yapı kayıt belgesi düzenlenen yapıların yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümleri uygulanır. Yapının depreme dayanıklılığı hususu malikin sorumluluğundadır.” hükümlerine yer verilmiştir.
TARIM ARAZİLERİ 10 YILLIĞINA KİRALANABİLİYOR
Yine 7143 sayılı Kanun’un Ek 6. maddesi ile “4706 sayılı Hâzineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi ve Katma Değer Vergisi Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanuna” eklenen maddede;
“1- İmar planı bulunmayan veya imar planında tarımsal amaca ayrılan Hâzine’ye ait tarım arazilerini en az üç yıldan beri tarımsal amaçla kullandığı 31/12/2017 tarihinden önce Bakanlıkça tespit edilen ve başvuru tarihi itibarıyla kullanımlarının halen devam ettiği belirlenen kullanıcılarından; bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren altı ay içerisinde bu arazileri doğrudan kiralamak için başvuruda bulunanlara, ecrimisil borçları bulunmaması şartıyla, cari yıl ecrimisil bedelinin yarısı üzerinden on yıla kadar doğrudan kiralanabilir.
2- Kira süresi içerisinde kira ödemelerini düzenli şekilde yerine getirdiği tespit edilen ve talepte bulunan kiracıların kira süresi tekrar uzatılabilir veya bu araziler kiracılara doğrudan satılabilir.” hükümleri getirilmiştir.
Hazineye ait taşınmazlar üzerine yapılan binalar için ise ne şekilde yapı kayıt belgesi alınacağı, ilgili yasa maddesinin 8. fıkrasında düzenlenmiştir. Buna göre, hazine arazisi üzerine yapılmış binalar öncelikle Bakanlığa tahsis edilecektir. Daha sonra, bu taşınmazlar, rayiç bedeli karşılığında, yapı kayıt belgesi sahiplerine Bakanlık tarafından satılacaktır. Hazine arazisi üzerine gecekondu inşa eden vatandaş, halihazırdaki mevzuata göre de hazineden bedeli karşılığında işgal ettiği arsayı alabilmektedir.
Getirilen yeniliğe göre, iskan ruhsatı bulunmayan bir binanın kentsel dönüşüm kapsamına girebilmesi için, öncelikle, yapı kayıt belgesi alması zorunlu hale gelecektir. İmar Barışı Yasası’nda getirilen en önemli değişikliklerden biri de 6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Yasası’na ilişkindir. Bakanlar Kurulu tarafından alınan, 21/03/2016 tarih ve 2016/8663 tarihli Karar uyarınca, gecekondu sahiplerinin, 6306 sayılı Yasa’dan faydalanabilmesi için çeşitli imkanlar tanınmıştır. Kentsel Dönüşüm Yasası uyarınca, iskan ruhsatı bulunmayan yapılar direkt olarak kentsel dönüşüm kapsamına alınırken, bahse konu yasa yürürlüğe girdikten sonra, ancak yapı kayıt belgesi aldıktan sonra, kentsel dönüşümden faydalanabilecektir.