Ön alım hakkı, üçüncü kişiye satılan bir malı bir kimsenin öncelikle satın almasına yetki veren bir haktır. Kanun ile özellikle tarımsal nitelikteki taşınmazların korunmasına, bu vasıftaki arazilere ilişkin ön alım hakkına ve tarımsal faaliyetlerin etkinliklerinin artırılabilmesine yönelik çeşitli düzenlemeler getirilmiştir. Getirilen bu düzenlemelerin amacı da tarımsal arazilerin bütünleştirilmesidir.
TÜRK MEDENİ KANUNU HÜKÜMLERİNE GÖRE YASAL ÖN ALIM HAKKI
Ön alım hakkı sahibi
Madde 732- Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlar Ön alım hakkını kullanabilirler.
Kullanılması
Madde 734- Ön alım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Ön alım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hakim tarafından belirlenen süre içinde hakimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.
Şufa(ön alım hakkı) hakkı aşağıdaki şartlarla kullanılabilir:
1-Yasal ön alım hakkı, yalnız paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda söz konusu olur.
2-Yasal ön alım hakkı taşınmaz üzerindeki mülkiyet payının tamamen veya kısmen satılması halinde söz konusu olur.(ön alım olgusu)
3-Yasal ön alım hakkı üçüncü kişilere yapılan pay satışlarında söz konusu olur.
4-Yasal ön alım hakkı, hak sahibi paydaşın üçüncü kişi aleyhine açacağı ön alım davasıyla kullanılır.
TOPRAK KORUMA VE ARAZİ KULLANIMI KANUNU'NA GÖRE ÖN ALIM HAKKI
Tarım arazilerinin sınıflandırılması, asgari tarımsal arazi büyüklüklerinin belirlenmesi - ön alım hakkı
Madde 8/İ - (Ek: 30/4/2014-6537/5 md.)
8/C maddesinin birinci fıkrasının (b) bendi uyarınca aile malları ortaklığı veya kazanç paylı aile malları ortaklığı kurulduğu takdirde, ortaklardan birinin payını üçüncü bir kişiye satması hâlinde, diğer ortaklar ön alım hakkına sahiptir.
Tarımsal arazilerin satılması hâlinde sınırdaş tarımsal arazi malikleri de ön alım hakkına sahiptir. Tarımsal arazi, sınırdaş maliklerden birine satıldığı takdirde, diğer sınırdaş malikler ön alım haklarını kullanamaz. Ön alım hakkına sahip birden fazla sınırdaş tarımsal arazi malikinin bulunması hâlinde hâkim, tarımsal bütünlük arz eden sınırdaş arazi malikine ön alıma konu tarımsal arazinin mülkiyetinin devrine karar verir. ön alım hakkının kullanılmasında Türk Medenî Kanunu hükümleri uygulanır.
ÖN ALIM HAKKI DAVASINDA DAVACILAR
a- Aile malları ortaklığı veya kazanç paylı aile malları ortaklığı kurulduğu takdirde, ortaklardan birinin payını üçüncü bir kişiye satması hâlinde, diğer ortaklar,
b- Tarımsal arazilerin satılması hâlinde sınırdaş tarımsal arazi malikleri,
Birden fazla sınırdaş tarımsal arazi malikinin bulunması durumunda tarımsal bütünlük arz eden arazi maliki lehine ön alım hakkına hükmedilecektir.
NOTERLE BİLDİRİMDE 3 AY, NOTERSİZ 2 YIL İÇİNDE DAVA AÇILMASI GEREKİYOR
Şufa hakkının kullanılması açısından iki türlü süre söz konusudur:
• Şufa hakkı sahibi paydaşlara gayrimenkulün alıcısı tarafından satış noter aracılığıyla bildirilmişse, satışın bildirilmesinden itibaren 3 ay içerisinde şufa davasının açılması gerekir.
• Şufa hakkı sahibi paydaşlara satış noter vasıtasıyla bildirilmemişse her halde satış tarihinden itibaren 2 yıl içerisinde şufa davasının açılması gerekir.
Şufa hakkını kullanma süresi olarak belirlenen süreler hak düşürücü niteliktedir. Bu süreler geçtikten sonra ön alım için dava açılması mümkün değildir.
KOMŞU TARIMSAL ARAZİLER BİRLEŞTİRİLEREK ARAZİ BÖLÜNMESİNİN ÖNÜNE GEÇİLİYOR
Tarımsal arazi vasfında bir taşınmazın üçüncü kişilere satışı halinde, taşınmaza komşu olan malikin yasal ön alım hakkını kullanmasına imkan sağlanmıştır. Burada belirtilen ön alım hakkının kullanılabilmesi için araziler arasında bir sınır komşuluğu olmalıdır.
Bu düzenlemeyle birlikte, komşu tarımsal araziler birleştirilerek tarımsal sahaların bölünmesinin önüne geçilmesi istenmektedir. Burada komşu malik, dava açarak ön alım hakkını ileri sürebilir.
Tarımsal arazi vasfındaki komşu parselin satıldığının öğrenilmesi veya komşu parselin taşınmazını satacağının bildirilmesi üzerine satış bedelini ödemek suretiyle ön alım hakkı kullanılabilecektir.
Bu çerçevede, bir tarımsal arazinin o araziyle bitişik konumdaki tarımsal arazilerin malikleri dışında bir üçüncü kişiye satılması hâlinde, bitişik konumdaki tarımsal arazi maliklerinin ön alım hakkı doğar. Buna karşılık hukukumuzda ön alım olayı olarak kabul edilmeyen, taşınmazın cebrî artırmayla satışı (TMK 733/I), miras paylaşımında mirasçılardan birine özgülenmesi (TBK 240), bağışlanması, mal değişimine (trampa) konu olması, ortaklığa sermaye olarak konulması, ölünceye kadar bakma sözleşmesi gereğince devri, kamulaştırılması gibi hâllerde söz konusu ön alım hakkı da doğmaz.
Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’nun 8/İ-II hükmünde öngörülen ön alım hakkıyla ilgili olarak akla gelebilecek bir başka sorun, tarımsal taşınmazın aynı Kanun’un 8/C hükmü uyarınca devredildiği hâllerde de söz konusu ön alım hakkının doğup doğmayacağıdır.Tarımsal taşınmazın mirasçılardan birine, mirasçılarca kurulacak aile malları ortaklığına veya limited şirkete devrinde ve mahkeme kararına dayanan devirlerde bir “satış” söz konusu olmadığından, sınırdaş arazi maliklerinin ön alım hakkının doğmayacağı da açıktır. Ancak mirasa konu tarımsal arazinin mülkiyetinin mirasçıların anlaşmasıyla, sınırdaş arazi maliki olmayan üçüncü bir kişiye satılması durumunda, sınırdaş arazi maliklerinin ön alım hakkının doğduğunu kabul etmek gerekir. Zira TKAKK 8/İ-II hükmü, öngördüğü ön alım hakkını bu açıdan sınırlamadığı gibi, tarımsal arazinin mülkiyetinin devredileceği kişinin sınırdaş arazi maliki olması, Kanun'un tümüne egemen düşüncelerle de uyumludur. Bu nedenle mirasa konu tarımsal arazinin mülkiyetini bir üçüncü kişiye devretmeye karar veren mirasçıların, bunu öncelikle sınırdaş arazilerin maliklerine teklif etmeleri isabetli olur.
BİRDEN ÇOK ÖN ALIM HAKKINI KULLANMAK İSTEYEN OLURSA TARIMSAL FAALİYET TÜRÜNE BAKILIYOR
Satılan tarımsal araziye bitişik konumda birden çok tarımsal arazinin varlığı ve bunların tümünün maliklerinin ön alım hakkını kullanmaları hâlinde, hâkim, özellikle söz konusu sınırdaş arazilerde yürütülen tarımsal faaliyetin türünü dikkate alarak, tarımsal bütünlük açısından bir değerlendirme yapmalı ve satılan arazinin mülkiyetinin o araziyle aynı türden tarımın yapıldığı bitişik arazi malikine devrine karar vermelidir.
5403 sayılı Yasa'nın 6537 sayılı Yasa ile değişik 8/İ maddesindeki düzenleme, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 732 ve müteakip maddelerindeki düzenlemeden farklılık arz etmektedir. Türk Medeni Kanunu'nda yasal ön alım (şufa hakkı) sadece paylı mülkiyette paydaşlara tanınmış bir hak iken 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu'nda ön alım hakkı paydaş olmayan sınırdaş arazi maliklerine de tanınmıştır. Bu yönüyle ön alım hakkının kapsamı genişletilmiştir.
YETKİLİ MAHKEME TARIMSAL ARAZİNİN BULUNDUĞU YER MAHKEMESİ
“Ön alım hakkının kullanılmasında Türk Medenî Kanunu hükümleri uygulanır. “ Hükmü karşısında 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu'nda düzenlenmiş bulunan ön alım hakkı davasında görevli mahkemenin 6100 sayılı HMK’nin 2.1. m. uyarınca Asliye Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkemenin de HMK’nin 12.1. m. uyarınca taşınmazın (tarımsal arazinin) bulunduğu yer mahkemesi olduğu açıktır.